Du hast eine abbezahlte Immobilie, benötigst aber Geld. Bei den steigenden Preisen für Lebensmittel und Energie ist das kein Wunder. Aber deine abbezahlte Immobilie gibt dir die Möglichkeit, schnell an günstiges Geld zu kommen. Viele Anleger suchen eine Möglichkeit, ihr Geld sicher und unabhängig von Banken zu investieren. Wir helfen Anlegern, indirekt in deine Immobilie zu investieren und können dir dadurch ein günstiges Darlehen geben. Während die Bank etwa 3 % dafür verlangt, ermöglichen wir dir ein grundschuldbesichertes Darlehen für unter zwei Prozent pro Jahr.

Sie möchten Ihre Immobilie beleihen? Wir erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Die Konditionen aus den unten stehenden Tarifen dienen als Richtlinie.

Bei der klassischen Umkehrhypothek erhöht sich die Schuld während der Laufzeit z.B. durch eine Rentenzahlung. Es werden keine laufenden Zinszahlungen geleistet. Der Darlehensbetrag inklusive angesammelter Zinsen wird am Ende der Laufzeit vom Darlehensnehmer, den Erben oder aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt.

In Deutschland gilt allerdings ein Zinseszinsverbot. Deshalb ist die Vereinbarung einer festen Laufzeit und einer fest vereinbarten Höhe der Verbindlichkeit aus dem Darlehen zum Ende der Laufzeit in Deutschland notwendig. Die Einmalzahlung bietet sich als geeignete, einfach zu berechnende Variante an.

Eigentümer können ihre Immobilie beleihen und sich den Darlehensbetrag als Einmalzahlung auszahlen lassen. Der ausgezahlte Darlehensbetrag ist durch die Immobilie besichert. Deshalb gibt es keinerlei Einschränkungen für die Verwendung. Aufgrund des niedrigen Darlehenszinses ist es möglich, dass ein langfristiger Wertzuwachs die entstandenen Zinsen und Gebühren ausgleicht oder sogar Profit entsteht. Die Abbildung "Immobilienpreissteigerungsrate und Steigerungsrate Darlehenssumme" verdeutlicht die Auswirkungen auf eine 10-jährige Laufzeit bei einer Darlehenssumme in Höhe von 50 % des Immobilienwertes als Einmalzahlung.

Wer seine Immobilie noch nicht ganz und auch noch nicht teilweise verkaufen möchte, kann ein grundschuldbesichertes Darlehen aufnehmen. Die unten dargestellte Abbildung zeigt den Wertzuwachs der Immobilie bei einer angenommenen Wertsteigerung von 3 % pro Jahr (orangene Kurve). Die blaue Kurve stellt die Entwicklung der Darlehenssumme unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr von 1,5 %, einem Zinssatz von 1,98 % und einer Servicegebühr in Höhe von 25 € / Monat dar.

Für den Darlehensgeber entfällt in solch einem Szenario eines der wichtigsten Risiken, das in allen vorangegangenen wissenschaftlichen Arbeiten zum Thema Umkehrhypothek benannt worden ist (sofern die Risiken thematisiert wurden): Ist das Zinsniveau niedriger als die Immobilienpreissteigerungsrate, entfällt das Langlebigkeitsrisiko.

Einen Wertzuwachs wie in der Dekade 2010 - 2020 kann die Branche nicht erwarten, da die Einführung der Niedrigzinsen maßgeblich zur Erhöhung der Immobilienpreise beigetragen hat. Während der Baupreisindex sich innerhalb von 10 Jahren um etwa 32,4 % erhöht hat, hatten sich die Preise bereits verdoppelt. Dies verdeutlicht, dass die Steigerung der Marktpreise im Wesentlichen durch die erhöhte Nachfrage und der mit der niedrigen Zinsen einhergehenden höheren Finanzierungskraft der Käufer entstanden war. Da die Zinsen wieder steigen, ist eine Anpassung der Immobilienpreise nach unten zumindest in einigen Regionen wahrscheinlicher.

Aus diesem Grund bietet die Immotausch GmbH mittlerweile weitere Optionen für den Immobilienverzehr:

• Sale-Produkte mit Anteilsverkauf und vollständigem Verkauf - auf Wunsch auch mit Rückkaufoption
• Darlehen als Einmalzahlung und Wiederanlage in besicherte Darlehen mit höherer Verzinsung
• Darlehen als Einmalzahlung und Wiederanlage in Finanzprodukte mit hoher Renditechance
• Loan-Produkte mit Begrenzung der Darlehensschuld auf den Immobilienwert
• Loan-Produkte mit Rückzahlungsoption

Immobilieneigentümer können in diesem Zusammenhang auch einen Teil des Wertes ihrer Immobilien im Rahmen einer Sacheinbringung gegen Wandelanleihen und Genussrechte aus dem Immotausch-Investmentexposés eintauschen. Diese werden je nach Sicherheit mit bis zu 8 % p.a. verzinst. Bei dem Beispiel in der unten stehenden Tabelle tauschen Eigentümer Immobilienvermögen in Höhe von 268.000 € gegen Wandelanleihen, deren Rückkaufwert nach 31 Jahren das 2,5-fache beträgt. Dabei sind 79,10 % der Anleihen sogar grundbuchlich besichert. Dies bietet sich beispielsweise für Eigentümer an, die einen Teil Ihres Immobilienvermögens langfristig anlegen möchten.

Die Zeitrente ist eine regelmäßige Auszahlung eines Geldbetrages innerhalb eines festgelegten Zeitraums. Die Zeitrente ist ein sehr geeignetes Produkt, wenn Sie für eine bestimmte Dauer mehr Liquidität benötigen, um beispielsweise die gestiegenen Kosten auszugleichen. Wer mittelfristig eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung aus Finanzprodukten erwartet, kann die Zeitrente als Überbrückung nutzen, um in der Zwischenzeit den gewünschten Lebensstandard zu halten oder zu erlangen. Gerne berechnen wir Ihnen ein Angebot, das Ihren individuellen Bedürfnissen gerecht wird.

Bei Immotausch können Eigentümer Ihre Immobilie als Sicherheit für eine zeitlich befristete Rentenzahlung nutzen. Dafür bieten sich die Kupon-Convertibles an. Bei dem hier angeführten Beispiel entsteht eine Rente in Höhe von 6.504 € pro Jahr über einen Zeitraum von 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Laufzeit erfolgt eine Verlängerung zu den dann geltenden Konditionen, eine Auszahlung des Darlehensbetrages oder die Wandlung in Anteile, Aktien oder Genussrechte.

Bei diesem Modell verdienen Eigentümer mit der Bereitstellung von Sicherheit aus der bereits abbezahlten Immobilie.
Die Zeitrente wird im wesentlichen aus der Sicherheit der Immobilie generiert. Immotausch nutzt die Grundschuldeinträge auf Ihrer Immobilie zur Etablierung der eigenen Finanzprodukte. Bei Beendigung des Vertrages nach Ablauf der Laufzeit werden die Grundbucheinträge wieder gelöscht.

In Ballungsgebieten und Großstädten, in denen weiterhin ein deutlicher Wertzuwachs zu erwarten ist, können Leibrenten zu vergleichbar guten Konditionen angeboten werden. Eine Vereinbarung, welche eine Leibrente, also eine lebenslange Rentenzahlung beinhaltet, kann in solch einer Situation sogar mit einer Steigerung über einen Index kombiniert werden. Unnötig hohe Zusatzgebühren für Rentenversicherungen entfallen, da der Anbieter eigene Kalkulationen aufstellen kann. Alternativ können die Zusatzkosten einer Versicherung bei einer Leibrente durch Sondervereinbarungen mit Lebensversicherern im Rahmen eines eigenen Tarifes auf ein Niveau angepasst werden, welches die Kosten des Vertrages nicht durch überhöhte Risiko-, Abschluss- und Verwaltungskosten des Versicherungsvertrages erhöhen. Die hohe Kostenstruktur und die Komplexität sollen abgebaut werden. Das Modell der Immobilienwandelanleihe, welche auch für die Einbringung der eigenen Immobilie ins Kollektiv verwendet wird, soll eine Erbschaft trotz Immobilienverzehr ermöglichen.

Kombinieren wir die Idee des Immobiliensparens in jungen Jahren mit dem Immobilienverzehr im Rentenalter, ergibt sich das unten dargestellte Lebenszyklus-Modell: Im Alter von 20 Jahren fangen unsere Mitglieder an, einen Ansparbeitrag von 200 €/Monat für die eigene Immobilie zu sparen.
Die Besparung erfolgt nach Serie F mit einer Verzinsung von 2,13 % p.a. Diese Serie F beinhaltet gleichzeitig eine Wandlungsfunktion, welche das Darlehen überflüssig machen könnte. In diesem Beispiel handelt es sich um eine sehr konservative Rechnung. Der erste Immobilienerwerb erfolgt in diesem Schaubild im Alter von 38 Jahren mit einem angesparten Eigenkapital von ca. 51.263 €. Der Kaufpreis beträgt 250.000 €.

Das Schaubild zeigt die Entwicklung der Darlehenssumme, die bei einer Immobilienleibrente von 800 € pro Monat ab dem Alter von 67 Jahren gezahlt wird. Bei dem Schaubild ist eine Immobilienwertsteigerung in Höhe von 1,5 % berücksichtigt worden. Je nach Lage und Anfangsbewertung kann auch eine höhere Immobilienpreissteigerungsrate angenommen werden. Dadurch würde sich die mögliche auszuzahlende Leibrente entsprechend erhöhen. Die Leibrente fällt außerdem umso höher aus, je später sie in Anspruch genommen wird.

Haben Sie sich schon für ein konkretes Produkt oder Modell entschieden? Gerne helfen wir Ihnen, sich eine bessere Übersicht zu verschaffen, die Unterschiede zwischen den einzelnen Produkten besser zu verstehen oder erstellen Ihnen ein persönliches Angebot.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen für ein kostenloses Beratungsgespräch zur Verfügung, in dem wir Ihr Anliegen, Ihren Bedarf und die sich für Sie ergebenden Fragen ermitteln. Wir planen dafür ein Zeitfenster von etwa 30 Minuten ein, um einen ersten Eindruck zu bekommen, wie wir Ihnen am besten dienen können.

Hilfreich ist, wenn Sie uns in diesem Gespräch eine Auskunft über folgende Fragen geben können:

1. Immobilie

Bitte nennen Sie uns die groben Objektdaten wie Objektart (Haus oder Wohnung), Größe, Baujahr, Zustand, Lage.
Falls Sie bereits eine nachvollziehbare Einschätzung des Verkehrswertes z.B. aufgrund eines Gutachtens vorliegen haben, hilft uns diese Information weiter, Ihr Anliegen schneller zu bearbeiten.

2. Ihr individueller Bedarf

a) Wie viel Personen sind Eigentümer der Immobilie und wie alt sind diese Personen?
b) Wie lange möchten Sie noch Eigentümer der Immobilie bleiben?
c) Wie viel Kapital benötigen Sie?
d) Wann benötigen Sie dieses Kapital? Möchten Sie eine Einmalzahlung, eine Rente oder eine Kombination aus beidem?

Das Gespräch wird zunächst telefonisch, gerne auch als Videocall stattfinden. Wenn Fragen offen bleiben, vereinbaren wir einen Folgetermin. Im Anschluss erhalten Sie unser Angebot für das weitere Vorgehen gemäß Ihren Anforderungen.

Im Rahmen der Ausarbeitung eines Gesamtkonzeptes für die Immotausch GmbH hat der Gründer Patrick Riehl eine Analyse des wissenschaftlichen Status Quo erarbeitet und weiterentwickelt. Im Jahr 2019 ist er insbesondere auf die veränderten Bedingungen aufgrund der Niedrigzinsphase eingegangen. Denn in allen vorausgegangenen wissenschaftlichen Ausarbeitungen wie Bachelorarbeiten und Dissertationen wurde auf die Bedeutung für die Etablierung dieses Marktes keine Rücksicht genommen. Dies war zum größten Teil der Tatsache geschuldet, dass eine solche Zinsphase nicht vorlag. In anderen Fällen kann vermutet werden, dass die Motivation für eine Ausarbeitung des Themas vordergründig in der Theorie lag, während Patrick Riehl diesen Markt in Europa erschließen wird.

Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie können eine Reihe von Möglichkeiten in Anspruch nehmen, um Liquidität aus der selbstgenutzten Immobilie zu beziehen. Die unten dargestellte Abbildung stellt diese Möglichkeiten in Übersicht. Alle Optionen werden als (Finanz-)dienstleistung von der Immotausch GmbH angeboten. Im weiteren Verlauf dieser Ausarbeitung werden die einzelnen Produkte und die Umsetzung näher beschrieben.

Der Gründer beschäftige sich mit der Frage, warum der Immobilienverzehr sich bisher nicht in Europa etablieren konnte. In den USA beherrscht die Federal National Mortgage Association den Markt mit einer Marktkapitalisierung in Höhe von 4,23 Billionen US-Dollar. Dort unterstützt die Politik das Angebot. Immotausch hat ein Gesamtkonzept entwickelt, welches als Alternative für die Rente in Europa dienen und dadurch auch hier politische Unterstützung generieren kann.

In den unten folgenden Tabellen sehen Sie die vorherrschende Meinung aus den wissenschaftlichen Ausarbeitungen vor 2019. Patrick Riehl konnte in seiner eigenen Ausarbeitung nachweisen, dass die Niedrigzinsphase in Kombination mit dem geeigneten Gesamtkonzept (Immotausch) geeignet ist, alle früheren Nachteile zu überwinden. Das aktuelle Zeitfenster bietet die Chance für die Etablierung des Immobilienverzehrs als weitere Säule der Altersvorsorge. Da die Niedrigzinsphase ihr Ende gefunden hat, werden für andere Anbieter die Möglichkeiten eingeschränkt und das Risiko für Immobilienpreisanpassungen erhöht. Auch hier hat Immotausch bereits die Produktpalette angepasst und bietet als einziger Anbieter weltweit den Immobilientausch mit Ringtauschalgorithmus und die Umwandlung von Eigentum in bundesweit übertragbares Immobilienguthaben an.

Die zu Beginn beschriebene Dilemmasituation wird durch steigende Kosten im Alter begünstigt.

Mit dem Alter der Immobilie steigen die nötigen Investitionen für Instandhaltungen am Eigenheim sowie die Kosten für die eigene Gesundheit und Pflege. Oft wird dies bewusst bei Kosten für Medikamente, Hilfsmittel, Arztbesuche, Reha- und Therapieeinrichtungen sowie beim Umbau der Immobilie und der Anpassung des Einrichtung an eventuelle Einschränkungen bei der Beweglichkeit.
Die zusätzliche Freizeit im Rentenalter verändert darüber hinaus den Lebens- und Konsumrhythmus.

Im Jahr 2015 erschien eine Dissertation zum Thema Reverse Mortgage (Ben-Shlomo, J. (2015). Reverse Mortgage, Ein integrativer Ansatz zur Erklärung der Nachfrage von Umkehrhypotheken). Diese beleuchtete Hintergründe zur Nachfrage, Ängsten und Motivationen der Verbraucher, Hemmnisse und Risiken sowie Vor- und Nachteile für Kunden und Anbieter solcher Produkte. Dieser Arbeit folgte eine darauf aufbauende Bachelorarbeit im Jahr 2018 (Al-Umaray et al., "Integrating Residential Property with Private Pensions in the EU"). Diese setzt die Erkenntnisse in Zusammenhang mit dem Altersvorsorgesystem in Deutschland. Beide Arbeiten beschäftigen sich mit Anbietern und erklären Hemmnisse und Risiken für den deutschen Markt. Die unten dargestellte Abbildung zeigt die geschilderten Vor- und Nachteile aus Sicht des Verbrauchers.

Die Grundlagenforschung wurde einige Jahre vor den beiden oben genannten Arbeiten betrieben. Für den deutschen Markt befinden sich Werke aus 2008 (Lang) und (Leis) sowie 2009 (Schneider) darunter. Diese Arbeiten beschäftigen sich auch intensiv mit konkreten Kalkulationen und Modellen, welche in den späteren Arbeiten wiederverwendet wurden. Patrick Leis arbeitete in seiner Dissertation im Jahre 2008 die Entwicklung des Marktes für Umkehrhypotheken in den USA heraus und stellte die Produktanbieter seiner Zeit in Deutschland vor. Seitdem haben sich die Voraussetzungen für diese Kalkulationen verändert, sofern sie von der damaligen Zinssituation ausgegangen sind. Die Arbeiten aus 2015 und 2018 sind nicht näher auf die Konsequenzen (Vorteile) für eine praktische Umsetzung aufgrund der veränderten Zinssituation eingegangen. Sie haben sich vielmehr auf die zuvor erarbeiteten Modelle bezogen. Bei der Hochrechnung des Marktpotentials von 90,8 Mrd. beziehen sie sich auf Werte des ZEW aus 2003. Diese Werte beziehen sich auf eine eingeschränkte Zielgruppe. Die unten dargestellte Grafik zeigt beispielsweise eine Gegenüberstellung der Wirkungsweisen eines klassischen Immobilienkredits im Vergleich zur einem RM-Vertrag.

Im Rahmen eines von der EU geförderten Programms wurde der Immobilienspar- und Immobilienverzehrmarkt innerhalb eines zweijährigen Projektes untersucht. Die mit vielen guten Vorschlägen versehen Arbeit stellt jedoch den Fokus auf Gegenüberstellungen innerhalb der EU.

In der unten dargestellte Abbildung veranschaulichen und bewerten wir Risiken sowie risikoreduzierende Maßnahmen aus Sicht des Darlehensgebers nach Leis. Einige von ihm angegebenen Risiken resultieren aus der damals höheren Zinssituation und sind bei entsprechender Gestaltung der Finanzierung aus heutiger Sicht nicht mehr als Risiko einzustufen, sofern der Anbieter nicht ausschließlich im RM-Markt tätig ist.

Im Bereich der risikoreduzierenden Maßnahmen wurden in der Abbildung Maßnahmen passend zur aktuellen Marktsituation und das Immotausch-Konzept eingefügt, sofern diese sich bereits als risikoreduzierend auswirken können. In Deutschland ist bei der Produktgestaltung das Zinseszinsverbot nach BGB zu beachten. Dieses muss bei der Produktgestaltung mit einkalkuliert oder über laufende Zinszahlungen gelöst werden.

Im Unterschied zum Sale-and-Lease-Back verkauft der Eigentümer beim Sale-Modell innerhalb des Immobilienverzehrs nur einen Teil seiner Immobilie. Der Verkauf erfolgt über das Crowdinvesting in 2.000 € - 2.500 € Anteilen und/oder an die Immotausch-GmbH. Geplant ist zunächst ausschließlich der Verkauf im Rahmen von festen Anteilen. Für den Umkehrhypothekenmarkt stellt Immotausch mehrere Produkte bereit. Für die drei hier dargestellten Sale-Modelle ist die Einbindung von Immotausch-Kollektivanleihen geplant. Diese bergen einen zusätzlichen Vorteil für Immotausch-Kunden:

Ist die vergleichbar berechenbare Verzinsung durch die Wertsteigerung von Immotausch höher als Ihr Darlehenszins, können Sie die Ansprüche auf Anteile veräußern und Ihre Immobilie zurückkaufen und haben noch einen Gewinn übrig! Sprechen Sie uns auf die besonderen Darlehens- und Beteiligungsoptionen für die Einbringung der ersten 265 Millionen Euro an.

Mit dem Gesamtkonzept Immotausch stellen wir für Sie den geeigneten Ansprechpartner für diesen Markt dar, der sonst außerhalb des üblichen Transaktionsvolumens für institutionelle Anleger liegt. Dabei werden wir die in diesem Angebot beschriebenen Modelle für einen Vertrieb über entsprechende qualifizierte Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Versicherungsvertreter ausarbeiten. In einer Partnerschaft sehen wir die Chance, Markteintrittsbarrieren zu überwinden und im beiderseitigen Interesse einen neuen Markt in Deutschland zu etablieren. Dies gilt für den Immobilienverzehr (Altersversorgung) wie auch für das Immobiliensparen (Altersvorsorge) und das Immotausch-Kollektivkonzept insgesamt. Als Lebens- und Krankenversicherer stehen Sie uns in Fragen und Absicherungen des Erlebensfalls für Leibrentenprodukte, für die Kombination mit anderen Lebens-, Kranken- und Pflegeversicherungsprodukten und als Investor und Partner zur Seite. Als Bausparkasse begleiten Sie mit uns die Entwicklung und die praktische Umsetzung der Darlehensprodukte als Investor und Partner. Die Markteinführung eines so entscheidenden Produktes muss gut geplant sein und sollte nicht durch Konkurrenzgedanken gestört werden dürfen. Entscheidend sind die ersten mit dem Produkt verbundenen Emotionen. Sind sie positiv, kann eine weitere Vermittlung von Informationen erfolgen, die Ängste abbaut und eine positive Haltung zum Produkt in der Bevölkerung auf- und ausbaut. Der gegenteilige Effekt tritt allerdings ein, wenn die ersten Emotionen negativ sind.