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Immobilienverzehr

Setze das in deiner Immobilie gebundene Kapital frei

Immobilie beleihen

Darlehen ab 40.000 € zu 1,98 % - 3 % p.a.

Immobilienteilverkauf

Tokenisieren als Rente mit 10 % Mehrerlös

Clever Investieren

Mehrerlös anlegen und Rente aufbessern

Immobilientausch

Haus gegen Seniorenapartment tauschen



Immobilienverzehr

Teilverkauf, Immobilie beleihen und Immobilienrente


Unter Stichworten wie "Eat your brick", "Home Reversion" oder "Equity Release" werden die verschiedensten Möglichkeiten bezeichnet, von dem Wert der bereits abbezahlten Immobilie im Alter zu zehren.
Die Linke Seite dieser Liste dient als erweiterte Navigation. Sie enthält Links zu Detailseiten und Detailinformationen.

  • Der Begriff Immobilienverzehr vereint all die Möglichkeiten und Begriffe als Oberbegriff dafür, Liquidität aus der eigenen Immobilie zu generieren.
  • Der neue Weg für den Immobilien-Teilverkauf: Immobilie tokenisieren ist ab 25.000 € möglich.
    Sie können so 10 % Mehrerlös und eine Immobilienrente als abrufbare Liquidität generieren.
  • Finanzintermediäre unterstützen bei der Beleihung der Immobilie gegen Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs.
    • Bei der Einmalzahlung erhalten Eigentümer eine Auszahlung des Darlehensbetrages Zug um Zug gegen Eintragung der Grundschuld.
    • Bei der Zeitrente dient die Grundschuld als Sicherheit für den vereinbarten Darlehensbetrag. Dieser wird über einen festen Zeitraum ausgezahlt.
    • Die Leibrente wird bis zum Tod eines Vertragspartners oder bei Ehepaaren bei ausdrücklicher Vereinbarung bis zum Tod beider Vertragspartner bezahlt.
  • Die Kinder sind aus dem Haus. Die aktuelle Immobilie ist zu groß, kostet zu viel, macht zu viel Arbeit? Bei Immotausch können Sie Ihre aktuelle Immobilie gegen die passende Seniorenwohnung tauschen.
  • Sie können Ihr Immobilieneigentum gegen Immobilienguthaben tauschen und dieses dann von einer Immobilie zur nächsten mitnehmen. Dabei beteiligen wir Sie am Unternehmenserfolg.
  • Im Vordergrund sollte eine individuelle Lösung als Kombination von Immobilientausch, Einmalzahlung und Anlageprodukten sein.


Bedarf und Marktpotential für Immobilienverzehr


Viele Rentner haben eine abbezahlte Immobilie, benötigen aber mehr Geld


Rentner sind von dem sinkenden Rentenniveau betroffen. Die bezahlte Immobilie ermöglichte Rentnern bisher ein gutes Auskommen, da sie keine Mietzahlungen leisten müssen. Die steigenden Kosten für Lebenshaltung und Energie erhöhen jedoch den Bedarf an Liquidität auf dramatische Weise. Außerdem haben sie einen großen Teil ihres Lebens gearbeitet und möchten zu Recht das Alter genießen. Auch deshalb wünschen sie sich mehr Liquidität. In wissenschaftlichen Arbeiten zum Thema Umkehrhypothek (Reverse- Mortgage, kurz: RM) wurde diese Situation als Dilemma mit der Überschrift house rich, cash poor bzw. asset rich, income poor oder auch hausreich, aber geldarm bezeichnet.


Säulendiagramm Verhältnis Verkehrswert zur Restschuld in Deutschland

Verhältnis Verkehrswert zur Restschuld: Die Grafik zeigt die Durchschnittswerte von Immobilienwert und Restschuld für die verschiedenen Altersgruppen zwischen 25 und über 80 Jahren. Daraus geht hervor, dass viele Rentner ihre Immobilien bereits weitestgehend abbezahlt haben.
Quelle: Finanzmarkt im Wandel - Marktübersicht, Immobiliensparen, Immobilienverzehr, Immotausch-Idealkonstrukt


Die Eigentumsquote liegt bei Rentnern über 50 %. Allein in Deutschland beziffert sich die Zahl an Privathaushalten mit Haus- und Grundbesitz in der Altersgruppe ab 65 Jahren auf 6,325 Mio. Privathaushalte. Bedarf und Marktpotential für den Immobilienverzehr in Deutschland liegen innerhalb der nächsten 30 Jahre bei bis zu 800 Mrd. Euro.


Säulendiagramm Haushalte mit Haus- und Grundbesitz und Deutschland

Die Abbildung stellt die Anzahl der Haushalte in Deutschland mit Haus- und Grundbesitz für die verschiedenen Altersgruppen zwischen 25 und über 80 Jahren dar. Das Schaubild unterteilt dabei die Immobilienarten für die jeweiligen Altersgruppen.
Quelle: Finanzmarkt im Wandel - Marktübersicht, Immobiliensparen, Immobilienverzehr, Immotausch-Idealkonstrukt




Immotausch als Finanzintermediär

Als Finanzintermediär versorgt Immotausch Immobilieneigentümer mit Liquidität und bietet Anlegern Immobilieneigentum sowie besicherte Darlehen. Eigentümer können dabei sowohl als Darlehensnehmer auftreten als auch als Verkäufer von Teileigentum. Für Investoren und Darlehensgeber bietet Immotausch Anlageprodukte ab einer Stückelung von 125 € an. Auf diese Weise wird eine breite Zielgruppe angesprochen. Dadurch wird das System Immotausch unabhängiger von institutionellen Sekundärmarktteilnehmern.

Grafik Immotausch als Finanzintermediär

Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, von der eigenen Immobilie zu (ver-)zehren. Selbst der Verkauf der Immobilie zählt zum Immobilienverzehr. Oft bietet sich aber auch ein Teilverkauf bzw. Bruchteilsverkauf oder eine Beleihung der Immobilie an, wenn die aktuelle Immobilie weiter bewohnt werden soll. Wird hingegen eine andere Immobilie gewünscht, kann der Tausch gegen eine kleinere bzw. altersgerechte Immobilie in Kombination mit einer Zeit- oder Leibrente das Richtige sein.






Teilverkauf: Immobilie tokenisieren


10 % Mehrerlös beim Teilverkauf von Immobilien durch Tokenisierung


Wir tokenisieren Ihre Immobilie in Immobilienbruchteile mit einer Stückelung von 125 € je Asset-Coin. Anleger können so auch mit kleinen, regelmäßigen Sparbeträgen in Immobilien investieren. Immotausch agiert hier als Investor, Immobilienmakler und als Emittentin von Wandlungsoptionen für (Genussrechts-)Anteile an der Gesellschaft. Besitzer von Asset-Coins nutzen diese als Immobilienguthaben. Dieses Immobilienguthaben können sie von einer Immobilie zur nächsten mitnehmen, ähnlich wie bei Genossenschaftsanteilen. Dabei sparen sie die Erwerbsnebenkosten, die auf die Höhe des eigenen Immobilienguthabens angefallen wären. Immotausch-Mitglieder brauchen so nur einmal 4 % statt immer wieder 8 - 15 % Erwerbsnebenkosten zu zahlen.
In der Zwischenzeit kann die Renditechance aus der Wandlungsoption wachsen und gedeihen.

Konditionen für Käufer
Preis je Asset-Coin
125 €
Kosten
ab 2,5 - 4 %
Fiktive Verzinsung
2,5 % - 6 % p.a.
Vorteile
niedrige Eintrittshürde
niedrige Kosten
Kosten je Option
25 € Aufpreis
Vorteilspreis Option
> 5 % Nettorendite möglich
Konditionen für Verkäufer
Preis je Asset-Coin
125 €
Vermittlungsprovision
4 % einmalig
Zins
individuell 2 - 6 % p.a.
Vorteil für Verkäufer
breite Zielgruppe
Nettorendite beim Tausch
5 % Nettorendite p.a.
Kosten Option
je 12,50 €
10 % Mehrerlös möglich
Bei diesem Modell generieren Sie 10 % Mehrerlös aus Ihrer Immobilie, wenn Sie je Bruchteil eine Option zum halben Preis erwerben. Wir verkaufen die Optionen mit den Immobilienanteilen. Sie ermöglichen die Aufwertung zum Asset-Coin-Convertible. Dessen Besitzer profitieren vom Wertsteigerungspotential. Der innere Wert wächst auf bis zu 10.000 € pro Asset-Coin-Convertible innerhalb von 30 Jahren.

Ablauf

1. Sie senden uns Ihre Anfrage über den Button "Bruchteilsverkauf starten"
2. Wir besprechen Ihre Möglichkeiten und den Ablauf in einem Beratungsgespräch (Telefongespräch, Videocall oder persönliches Gespräch)
3. Sie wählen Ihr Wunschmodell für den Auftrag z.B.: Gutachten + Tokenisierung + Erwerb von Optionen zum halben Preis + Teilverkauf
4. Wir ermitteln den Verkehrswert für Ihre Immobilie. Dieser Wert dient für die Aufteilung in Asset-Coins mit einer Stückelung von je 125 €
5. Es erfolgt eine notarielle Beurkundung über die Aufteilung in Bruchteilseigentum und über den Erwerb der vereinbarten Optionen
6. Der erste Teilverkauf: Einen Anteil von mindestens 10.000 € / 400 Asset-Coins erwerben wir sofort von Ihnen
7. Das Bruchteilseigentum und die zugehörigen Optionen werden vom Amtsgericht im Grundbuch eingetragen
8. Wir erstellen Exposé, Bilder und Videos und veröffentlichen Ihre Immobilie über Ihren Kundenaccount auf Immotausch.net
9. Wir vermarkten Ihre Immobilie in dem Umfang, in dem in dem Sie Kapital einsammeln möchten
10. Sie erhalten 125 € pro verkauften Asset-Coin + weitere 25 € bei Verkauf von Convertibles, deren Option Sie selbst für 12,50 € gekauft haben
11. Den verbleibenden Immobilienwert können Sie als Immobilienkonto betrachten, aus dem Sie eine Immobilienrente abrufen können

Investmentexposé öffnen

Teilverkauf starten

Ihr Eigentum als Teil einer digitalen Immobilienwährung: Immobilienguthaben, das Sie durch Teilverkauf abrufen können




Immobilie beleihen


Eigentümer jeden Alters können ihre Immobilie beleihen. Das Darlehen sichern wir mit einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs ab. Immotausch tritt dabei als Finanzintermediär und Emittentin auf.

Schema für Darlehenstransaktionen über besicherte Schuldscheine

Immotausch erhält eine verbriefte Grundschuld als Schuldverschreibung und tritt Teilbriefgrundschulden an Darlehensgeber ab. Darlehensgeber haben den Mitbesitz am Stammbrief in Höhe der Grundschuld.




Tarife für Immobilienverzehr


Sie möchten Ihre Immobilie beleihen? Wir erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Die Konditionen aus den unten stehenden Tarifen dienen als Richtlinie.


Tabelle Loan-Modelle für Immobilienverzehr bei Immotausch

Drei Tarife zur Beleihung der abbezahlten Immobilie. Die Tabelle stellt einen Auszug aus dem Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.





Einmalzahlung


Umkehrhypothek als Verständnisprinzip

Bei der klassischen Umkehrhypothek erhöht sich die Schuld während der Laufzeit z.B. durch eine Rentenzahlung. Es werden keine laufenden Zinszahlungen geleistet. Der Darlehensbetrag inklusive angesammelter Zinsen wird am Ende der Laufzeit vom Darlehensnehmer, den Erben oder aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt.

Vergleich des Kreditbestands zwischen Kredit und Umkehrhypothek

Vergleich des Kreditbestands zwischen Kredit und Umkehrhypothek
Quelle: Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.



In Deutschland gilt allerdings ein Zinseszinsverbot. Deshalb ist die Vereinbarung einer festen Laufzeit und einer fest vereinbarten Höhe der Verbindlichkeit aus dem Darlehen zum Ende der Laufzeit in Deutschland notwendig. Die Einmalzahlung bietet sich als geeignete, einfach zu berechnende Variante an.


Eigentümer können ihre Immobilie beleihen und sich den Darlehensbetrag als Einmalzahlung auszahlen lassen. Der ausgezahlte Darlehensbetrag ist durch die Immobilie besichert. Deshalb gibt es keinerlei Einschränkungen für die Verwendung. Aufgrund des niedrigen Darlehenszinses ist es möglich, dass ein langfristiger Wertzuwachs die entstandenen Zinsen und Gebühren ausgleicht oder sogar Profit entsteht. Die Abbildung "Immobilienpreissteigerungsrate und Steigerungsrate Darlehenssumme" verdeutlicht die Auswirkungen auf eine 10-jährige Laufzeit bei einer Darlehenssumme in Höhe von 50 % des Immobilienwertes als Einmalzahlung.




Darlehen mit Rückzahlungs- und Verkaufsoption

Wer seine Immobilie noch nicht ganz und auch noch nicht teilweise verkaufen möchte, kann ein grundschuldbesichertes Darlehen aufnehmen. Die unten dargestellte Abbildung zeigt den Wertzuwachs der Immobilie bei einer angenommenen Wertsteigerung von 3 % pro Jahr (orangene Kurve). Die blaue Kurve stellt die Entwicklung der Darlehenssumme unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr von 1,5 %, einem Zinssatz von 1,98 % und einer Servicegebühr in Höhe von 25 € / Monat dar.

Grafik Immobilienpreissteigerungsrate und Steigerungsrate Darlehenssumme

Die Abbildung stellt einen möglichen Darlehensverlauf des Tarifs Immo-Precash dar. Dieser umfasst auch die Option zur Rückzahlung des Darlehens. Für den Darlehensnehmer ergibt sich bei solch einem – aktuell durchaus realistischen – Verlauf eine besonders günstige Situation. Er kann einen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals liquidieren. Wenn er das Geld nicht ausgibt, kann er durch die Wertsteigerung das Darlehen inklusive der Kosten zurückzahlen, ohne einen Verlust zu erleiden.
Quelle: Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.

Für den Darlehensgeber entfällt in solch einem Szenario eines der wichtigsten Risiken, das in allen vorangegangenen wissenschaftlichen Arbeiten zum Thema Umkehrhypothek benannt worden ist (sofern die Risiken thematisiert wurden): Ist das Zinsniveau niedriger als die Immobilienpreissteigerungsrate, entfällt das Langlebigkeitsrisiko.

Einen Wertzuwachs wie in der Dekade 2010 - 2020 kann die Branche nicht erwarten, da die Einführung der Niedrigzinsen maßgeblich zur Erhöhung der Immobilienpreise beigetragen hat. Während der Baupreisindex sich innerhalb von 10 Jahren um etwa 32,4 % erhöht hat, hatten sich die Preise bereits verdoppelt. Dies verdeutlicht, dass die Steigerung der Marktpreise im Wesentlichen durch die erhöhte Nachfrage und der mit der niedrigen Zinsen einhergehenden höheren Finanzierungskraft der Käufer entstanden war. Da die Zinsen wieder steigen, ist eine Anpassung der Immobilienpreise nach unten zumindest in einigen Regionen wahrscheinlicher.

Aus diesem Grund bietet die Immotausch GmbH mittlerweile weitere Optionen für den Immobilienverzehr:

• Sale-Produkte mit Anteilsverkauf und vollständigem Verkauf - auf Wunsch auch mit Rückkaufoption
• Darlehen als Einmalzahlung und Wiederanlage in besicherte Darlehen mit höherer Verzinsung
• Darlehen als Einmalzahlung und Wiederanlage in Finanzprodukte mit hoher Renditechance
• Loan-Produkte mit Begrenzung der Darlehensschuld auf den Immobilienwert
• Loan-Produkte mit Rückzahlungsoption


Immobilieneigentümer können in diesem Zusammenhang auch einen Teil des Wertes ihrer Immobilien im Rahmen einer Sacheinbringung gegen Wandelanleihen und Genussrechte aus dem Immotausch-Investmentexposés eintauschen. Diese werden je nach Sicherheit mit bis zu 8 % p.a. verzinst. Bei dem Beispiel in der unten stehenden Tabelle tauschen Eigentümer Immobilienvermögen in Höhe von 268.000 € gegen Wandelanleihen, deren Rückkaufwert nach 31 Jahren das 2,5-fache beträgt. Dabei sind 79,10 % der Anleihen sogar grundbuchlich besichert. Dies bietet sich beispielsweise für Eigentümer an, die einen Teil Ihres Immobilienvermögens langfristig anlegen möchten.

Tabelle zeigt Wertentwicklung der Wiederanlage aus Einmalzahlung beim Immobilienverzehr

Betongold zum Leben erwecken: Statt einer Einmalzahlung oder in Verbindung mit einer Einmalzahlung können Sie das zuvor in der Immobilie gebundene Kapital für sich arbeiten lassen.





Zeitrente


Die Zeitrente ist eine regelmäßige Auszahlung eines Geldbetrages innerhalb eines festgelegten Zeitraums. Die Zeitrente ist ein sehr geeignetes Produkt, wenn Sie für eine bestimmte Dauer mehr Liquidität benötigen, um beispielsweise die gestiegenen Kosten auszugleichen. Wer mittelfristig eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung aus Finanzprodukten erwartet, kann die Zeitrente als Überbrückung nutzen, um in der Zwischenzeit den gewünschten Lebensstandard zu halten oder zu erlangen. Gerne berechnen wir Ihnen ein Angebot, das Ihren individuellen Bedürfnissen gerecht wird.

Betongold zum Leben erwecken


Bei Immotausch können Eigentümer Ihre Immobilie als Sicherheit für eine zeitlich befristete Rentenzahlung nutzen. Dafür bieten sich die Kupon-Convertibles an. Bei dem hier angeführten Beispiel entsteht eine Rente in Höhe von 6.504 € pro Jahr über einen Zeitraum von 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Laufzeit erfolgt eine Verlängerung zu den dann geltenden Konditionen, eine Auszahlung des Darlehensbetrages oder die Wandlung in Anteile, Aktien oder Genussrechte.

Bei diesem Modell verdienen Eigentümer mit der Bereitstellung von Sicherheit aus der bereits abbezahlten Immobilie.
Die Zeitrente wird im wesentlichen aus der Sicherheit der Immobilie generiert. Immotausch nutzt die Grundschuldeinträge auf Ihrer Immobilie zur Etablierung der eigenen Finanzprodukte. Bei Beendigung des Vertrages nach Ablauf der Laufzeit werden die Grundbucheinträge wieder gelöscht.


Tabelle zur Zeitrente über Kupon Wandelanleihen

Betongold zum Leben erwecken: Mit Klick auf die Tabelle öffnet sich der vollständige Artikel auf Seniorenmagazin.net




Leibrente

In Ballungsgebieten und Großstädten, in denen weiterhin ein deutlicher Wertzuwachs zu erwarten ist, können Leibrenten zu vergleichbar guten Konditionen angeboten werden. Eine Vereinbarung, welche eine Leibrente, also eine lebenslange Rentenzahlung beinhaltet, kann in solch einer Situation sogar mit einer Steigerung über einen Index kombiniert werden. Unnötig hohe Zusatzgebühren für Rentenversicherungen entfallen, da der Anbieter eigene Kalkulationen aufstellen kann. Alternativ können die Zusatzkosten einer Versicherung bei einer Leibrente durch Sondervereinbarungen mit Lebensversicherern im Rahmen eines eigenen Tarifes auf ein Niveau angepasst werden, welches die Kosten des Vertrages nicht durch überhöhte Risiko-, Abschluss- und Verwaltungskosten des Versicherungsvertrages erhöhen. Die hohe Kostenstruktur und die Komplexität sollen abgebaut werden. Das Modell der Immobilienwandelanleihe, welche auch für die Einbringung der eigenen Immobilie ins Kollektiv verwendet wird, soll eine Erbschaft trotz Immobilienverzehr ermöglichen.


Das Lebenszyklusmodell


Kombinieren wir die Idee des Immobiliensparens in jungen Jahren mit dem Immobilienverzehr im Rentenalter, ergibt sich das unten dargestellte Lebenszyklus-Modell: Im Alter von 20 Jahren fangen unsere Mitglieder an, einen Ansparbeitrag von 200 €/Monat für die eigene Immobilie zu sparen.
Die Besparung erfolgt nach Serie F mit einer Verzinsung von 2,13 % p.a. Diese Serie F beinhaltet gleichzeitig eine Wandlungsfunktion, welche das Darlehen überflüssig machen könnte. In diesem Beispiel handelt es sich um eine sehr konservative Rechnung. Der erste Immobilienerwerb erfolgt in diesem Schaubild im Alter von 38 Jahren mit einem angesparten Eigenkapital von ca. 51.263 €. Der Kaufpreis beträgt 250.000 €.

Grafische Darstellung Lebenszyklusmodell Immotausch

Das Lebenszyklus-Modell sieht vor, zunächst Eigenkapital aufzubauen und eine Immobilie zu finanzieren. Wurde die Darlehensschuld aus dem Immobiliendarlehen bis zum Rentenbeginn vollständig getilgt, kann der in der Immobilie gebundene Wert für eine Rente genutzt werden.
Quelle: Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.


Das Schaubild zeigt die Entwicklung der Darlehenssumme, die bei einer Immobilienleibrente von 800 € pro Monat ab dem Alter von 67 Jahren gezahlt wird. Bei dem Schaubild ist eine Immobilienwertsteigerung in Höhe von 1,5 % berücksichtigt worden. Je nach Lage und Anfangsbewertung kann auch eine höhere Immobilienpreissteigerungsrate angenommen werden. Dadurch würde sich die mögliche auszuzahlende Leibrente entsprechend erhöhen. Die Leibrente fällt außerdem umso höher aus, je später sie in Anspruch genommen wird.


Leibrententabelle Immotausch nach Eintrittsalter und Verkehrswert

Wie viel Leibrente bekomme ich für meine Immobilie? Die Tabelle gibt Aufschluss über die mögliche monatliche Rente in Abhängigkeit vom Verkehrswert und dem Alter bei Beginn der Rentenzahlung.








Beratungstermin Immobilienverzehr


Haben Sie sich schon für ein konkretes Produkt oder Modell entschieden? Gerne helfen wir Ihnen, sich eine bessere Übersicht zu verschaffen, die Unterschiede zwischen den einzelnen Produkten besser zu verstehen oder erstellen Ihnen ein persönliches Angebot.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen für ein kostenloses Beratungsgespräch zur Verfügung, in dem wir Ihr Anliegen, Ihren Bedarf und die sich für Sie ergebenden Fragen ermitteln. Wir planen dafür ein Zeitfenster von etwa 30 Minuten ein, um einen ersten Eindruck zu bekommen, wie wir Ihnen am besten dienen können.

Hilfreich ist, wenn Sie uns in diesem Gespräch eine Auskunft über folgende Fragen geben können:

1. Immobilie

Bitte nennen Sie uns die groben Objektdaten wie Objektart (Haus oder Wohnung), Größe, Baujahr, Zustand, Lage.
Falls Sie bereits eine nachvollziehbare Einschätzung des Verkehrswertes z.B. aufgrund eines Gutachtens vorliegen haben, hilft uns diese Information weiter, Ihr Anliegen schneller zu bearbeiten.

2. Ihr individueller Bedarf

a) Wie viel Personen sind Eigentümer der Immobilie und wie alt sind diese Personen?
b) Wie lange möchten Sie noch Eigentümer der Immobilie bleiben?
c) Wie viel Kapital benötigen Sie?
d) Wann benötigen Sie dieses Kapital? Möchten Sie eine Einmalzahlung, eine Rente oder eine Kombination aus beidem?

Das Gespräch wird zunächst telefonisch, gerne auch als Videocall stattfinden. Wenn Fragen offen bleiben, vereinbaren wir einen Folgetermin. Im Anschluss erhalten Sie unser Angebot für das weitere Vorgehen gemäß Ihren Anforderungen.





Die Chance für den Immobilienverzehr


Im Rahmen der Ausarbeitung eines Gesamtkonzeptes für die Immotausch GmbH hat der Gründer Patrick Riehl eine Analyse des wissenschaftlichen Status Quo erarbeitet und weiterentwickelt. Im Jahr 2019 ist er insbesondere auf die veränderten Bedingungen aufgrund der Niedrigzinsphase eingegangen. Denn in allen vorausgegangenen wissenschaftlichen Ausarbeitungen wie Bachelorarbeiten und Dissertationen wurde auf die Bedeutung für die Etablierung dieses Marktes keine Rücksicht genommen. Dies war zum größten Teil der Tatsache geschuldet, dass eine solche Zinsphase nicht vorlag. In anderen Fällen kann vermutet werden, dass die Motivation für eine Ausarbeitung des Themas vordergründig in der Theorie lag, während Patrick Riehl diesen Markt in Europa erschließen wird.


Band 1 liefert eine Übersicht des Finanzmarktes und des Immobilienmarktes in Deutschland. Darüber hinaus stellt Band 1 ein Idealkonstrukt für ein Immobilientauschunternehmen vor, welches den Immobilientausch und den Immobilienverzehr in Deutschland und Europa zu etablieren vermag.





Auszüge zur Ausarbeitung aus Band I - Finanzmarkt im Wandel


Optionen, um Liquidität aus selbstgenutzter Immobilie zu beziehen


Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie können eine Reihe von Möglichkeiten in Anspruch nehmen, um Liquidität aus der selbstgenutzten Immobilie zu beziehen. Die unten dargestellte Abbildung stellt diese Möglichkeiten in Übersicht. Alle Optionen werden als (Finanz-)dienstleistung von der Immotausch GmbH angeboten. Im weiteren Verlauf dieser Ausarbeitung werden die einzelnen Produkte und die Umsetzung näher beschrieben.


Übersicht Arten von Immobilienverzehr

Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, von der eigenen Immobilie zu (ver-)zehren. Selbst der Verkauf der Immobilie zählt zum Immobilienverzehr. Oft bietet sich aber auch ein Teilverkauf bzw. Bruchteilsverkauf oder eine Beleihung der Immobilie an, wenn die aktuelle Immobilie weiter bewohnt werden soll. Wird hingegen eine andere Immobilie gewünscht, kann der Tausch gegen eine kleinere bzw. altersgerechte Immobilie in Kombination mit einer Zeit- oder Leibrente das Richtige sein.




Der alte Immobilienverzehr


Der Gründer beschäftige sich mit der Frage, warum der Immobilienverzehr sich bisher nicht in Europa etablieren konnte. In den USA beherrscht die Federal National Mortgage Association den Markt mit einer Marktkapitalisierung in Höhe von 4,23 Billionen US-Dollar. Dort unterstützt die Politik das Angebot. Immotausch hat ein Gesamtkonzept entwickelt, welches als Alternative für die Rente in Europa dienen und dadurch auch hier politische Unterstützung generieren kann.

In den unten folgenden Tabellen sehen Sie die vorherrschende Meinung aus den wissenschaftlichen Ausarbeitungen vor 2019. Patrick Riehl konnte in seiner eigenen Ausarbeitung nachweisen, dass die Niedrigzinsphase in Kombination mit dem geeigneten Gesamtkonzept (Immotausch) geeignet ist, alle früheren Nachteile zu überwinden. Das aktuelle Zeitfenster bietet die Chance für die Etablierung des Immobilienverzehrs als weitere Säule der Altersvorsorge. Da die Niedrigzinsphase ihr Ende gefunden hat, werden für andere Anbieter die Möglichkeiten eingeschränkt und das Risiko für Immobilienpreisanpassungen erhöht. Auch hier hat Immotausch bereits die Produktpalette angepasst und bietet als einziger Anbieter weltweit den Immobilientausch mit Ringtauschalgorithmus und die Umwandlung von Eigentum in bundesweit übertragbares Immobilienguthaben an.


Vor- und Nachteile aus Sicht des Verbrauchers

Die zu Beginn beschriebene Dilemmasituation wird durch steigende Kosten im Alter begünstigt.

Mit dem Alter der Immobilie steigen die nötigen Investitionen für Instandhaltungen am Eigenheim sowie die Kosten für die eigene Gesundheit und Pflege. Oft wird dies bewusst bei Kosten für Medikamente, Hilfsmittel, Arztbesuche, Reha- und Therapieeinrichtungen sowie beim Umbau der Immobilie und der Anpassung des Einrichtung an eventuelle Einschränkungen bei der Beweglichkeit.
Die zusätzliche Freizeit im Rentenalter verändert darüber hinaus den Lebens- und Konsumrhythmus.

Im Jahr 2015 erschien eine Dissertation zum Thema Reverse Mortgage (Ben-Shlomo, J. (2015). Reverse Mortgage, Ein integrativer Ansatz zur Erklärung der Nachfrage von Umkehrhypotheken). Diese beleuchtete Hintergründe zur Nachfrage, Ängsten und Motivationen der Verbraucher, Hemmnisse und Risiken sowie Vor- und Nachteile für Kunden und Anbieter solcher Produkte. Dieser Arbeit folgte eine darauf aufbauende Bachelorarbeit im Jahr 2018 (Al-Umaray et al., "Integrating Residential Property with Private Pensions in the EU"). Diese setzt die Erkenntnisse in Zusammenhang mit dem Altersvorsorgesystem in Deutschland. Beide Arbeiten beschäftigen sich mit Anbietern und erklären Hemmnisse und Risiken für den deutschen Markt. Die unten dargestellte Abbildung zeigt die geschilderten Vor- und Nachteile aus Sicht des Verbrauchers.


Tabelle Vor- und Nachteile aus sicht des Verbrauchers

Vor- und Nachteile aus Sicht des Verbrauchers. Die Tabelle stellt einen Auszug aus dem Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.


Die Grundlagenforschung wurde einige Jahre vor den beiden oben genannten Arbeiten betrieben. Für den deutschen Markt befinden sich Werke aus 2008 (Lang) und (Leis) sowie 2009 (Schneider) darunter. Diese Arbeiten beschäftigen sich auch intensiv mit konkreten Kalkulationen und Modellen, welche in den späteren Arbeiten wiederverwendet wurden. Patrick Leis arbeitete in seiner Dissertation im Jahre 2008 die Entwicklung des Marktes für Umkehrhypotheken in den USA heraus und stellte die Produktanbieter seiner Zeit in Deutschland vor. Seitdem haben sich die Voraussetzungen für diese Kalkulationen verändert, sofern sie von der damaligen Zinssituation ausgegangen sind. Die Arbeiten aus 2015 und 2018 sind nicht näher auf die Konsequenzen (Vorteile) für eine praktische Umsetzung aufgrund der veränderten Zinssituation eingegangen. Sie haben sich vielmehr auf die zuvor erarbeiteten Modelle bezogen. Bei der Hochrechnung des Marktpotentials von 90,8 Mrd. beziehen sie sich auf Werte des ZEW aus 2003. Diese Werte beziehen sich auf eine eingeschränkte Zielgruppe. Die unten dargestellte Grafik zeigt beispielsweise eine Gegenüberstellung der Wirkungsweisen eines klassischen Immobilienkredits im Vergleich zur einem RM-Vertrag.



Im Rahmen eines von der EU geförderten Programms wurde der Immobilienspar- und Immobilienverzehrmarkt innerhalb eines zweijährigen Projektes untersucht. Die mit vielen guten Vorschlägen versehen Arbeit stellt jedoch den Fokus auf Gegenüberstellungen innerhalb der EU.


Risiken Immobilienverzehr aus Sicht des Anbieters



In der unten dargestellte Abbildung veranschaulichen und bewerten wir Risiken sowie risikoreduzierende Maßnahmen aus Sicht des Darlehensgebers nach Leis. Einige von ihm angegebenen Risiken resultieren aus der damals höheren Zinssituation und sind bei entsprechender Gestaltung der Finanzierung aus heutiger Sicht nicht mehr als Risiko einzustufen, sofern der Anbieter nicht ausschließlich im RM-Markt tätig ist.

Tabelle Risiken der frühzeitigen Ablösung aus Sicht des Anbieters

Risiken der frühzeitigen Ablösung aus Sicht des Anbieters
Quelle: Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.

Im Bereich der risikoreduzierenden Maßnahmen wurden in der Abbildung Maßnahmen passend zur aktuellen Marktsituation und das Immotausch-Konzept eingefügt, sofern diese sich bereits als risikoreduzierend auswirken können. In Deutschland ist bei der Produktgestaltung das Zinseszinsverbot nach BGB zu beachten. Dieses muss bei der Produktgestaltung mit einkalkuliert oder über laufende Zinszahlungen gelöst werden.


Tabelle Risiken beim Immobilienverzehr aus Sicht des Darlehensgebers

Risiken beim Immobilienverzehr aus Sicht des Darlehensgebers
Quelle: Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.



Sale-Modelle

Im Unterschied zum Sale-and-Lease-Back verkauft der Eigentümer beim Sale-Modell innerhalb des Immobilienverzehrs nur einen Teil seiner Immobilie. Der Verkauf erfolgt über das Crowdinvesting in 2.000 € - 2.500 € Anteilen und/oder an die Immotausch-GmbH. Geplant ist zunächst ausschließlich der Verkauf im Rahmen von festen Anteilen. Für den Umkehrhypothekenmarkt stellt Immotausch mehrere Produkte bereit. Für die drei hier dargestellten Sale-Modelle ist die Einbindung von Immotausch-Kollektivanleihen geplant. Diese bergen einen zusätzlichen Vorteil für Immotausch-Kunden:

Ist die vergleichbar berechenbare Verzinsung durch die Wertsteigerung von Immotausch höher als Ihr Darlehenszins, können Sie die Ansprüche auf Anteile veräußern und Ihre Immobilie zurückkaufen und haben noch einen Gewinn übrig! Sprechen Sie uns auf die besonderen Darlehens- und Beteiligungsoptionen für die Einbringung der ersten 265 Millionen Euro an.


Tabelle Sale-Modelle für Immobilienverzehr bei Immotausch

Drei Tarife zur Beleihung der abbezahlten Immobilie. Die Tabelle stellt einen Auszug aus dem Kapitel "Immobilienverzehr" der Fachbuchreihe "Finanzmarkt im Wandel" des Gründers Patrick Riehl dar.



Kooperation mit Versicherern

Mit dem Gesamtkonzept Immotausch stellen wir für Sie den geeigneten Ansprechpartner für diesen Markt dar, der sonst außerhalb des üblichen Transaktionsvolumens für institutionelle Anleger liegt. Dabei werden wir die in diesem Angebot beschriebenen Modelle für einen Vertrieb über entsprechende qualifizierte Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Versicherungsvertreter ausarbeiten. In einer Partnerschaft sehen wir die Chance, Markteintrittsbarrieren zu überwinden und im beiderseitigen Interesse einen neuen Markt in Deutschland zu etablieren. Dies gilt für den Immobilienverzehr (Altersversorgung) wie auch für das Immobiliensparen (Altersvorsorge) und das Immotausch-Kollektivkonzept insgesamt. Als Lebens- und Krankenversicherer stehen Sie uns in Fragen und Absicherungen des Erlebensfalls für Leibrentenprodukte, für die Kombination mit anderen Lebens-, Kranken- und Pflegeversicherungsprodukten und als Investor und Partner zur Seite. Als Bausparkasse begleiten Sie mit uns die Entwicklung und die praktische Umsetzung der Darlehensprodukte als Investor und Partner. Die Markteinführung eines so entscheidenden Produktes muss gut geplant sein und sollte nicht durch Konkurrenzgedanken gestört werden dürfen. Entscheidend sind die ersten mit dem Produkt verbundenen Emotionen. Sind sie positiv, kann eine weitere Vermittlung von Informationen erfolgen, die Ängste abbaut und eine positive Haltung zum Produkt in der Bevölkerung auf- und ausbaut. Der gegenteilige Effekt tritt allerdings ein, wenn die ersten Emotionen negativ sind.