Kollektivkonzept - Immobilientransaktionen

Bestandssaufbau und Auftragsdefinition

Immotausch baut mit dem Immobiliensparen einen kollektiven Vermögensbestand auf. Der kollektive Vermögensbestand wird mit Einmalzahlungen und regelmäßigen Sparbeiträgen aus den verschiedenen Beteiligungsangeboten im Beteiligungsexposé und dem Immobilienabonnement aufgebaut. Das als Kollektivvermögen angesparte Vermögen wird in einen kollektiven Immobilienbestand investiert. Dazu wird dieses Vermögen unter anderem für die Sale-Modelle des Immobilienverzehrs genutzt. Dies dient dem Anlagevermögens- und (Miet-)Ertragsaufbau, um die Verzinsung der Anleihen gewährleisten zu können, den Unternehmenswert aufzubauen und einen Unternehmensgewinn zu erreichen, der auch die Ausschüttung einer Dividende ermöglicht. Ziel ist es, die Wertsteigerung der Aktien bzw. virtuellen Anteile im Verhältnis zur Wertsteigerung des Immobilienmarktes und einen langfristig stabil wachsenden Shareholder Value zu erreichen.

Das langfristig angestrebte Ziel dieses Segmentes ist unter anderem die Selbstverwaltung der Immobilien durch Kollektivmitglieder in Verbindung mit Leistung einer Management Fee von 0,2 - 0,7 % für die Begleitung der lebenslangen Immobilienreise zum Tauschpreis und die Chance auf Wertsteigerung der eigenen Anteile aufgrund des Kollektiv- und Unternehmenswachstums.

Im Weiteren soll der kollektive Immobilienbestand die Möglichkeit zur Umsetzung des Immobilientauschs vereinfachen. Die Immotausch GmbH erhält – auch bei Eintragung einer Grundschuld oder einer Teileigentümerschaft (siehe nachfolgende Abschnitte) kein grundsätzliches Vorkaufsrecht, jedoch einen langfristigen Vermittlungsauftrag an den Mitglieder- und Kundenbestand.

Auf den nachfolgenden Seiten werden verschiedene Auftragsmodelle und Modelle für Immobilientransaktionen beschrieben, welche die Umsetzung des Konzeptes in der Praxis konkretisieren.
Die Immotausch GmbH und ihre Partner verstehen sich dabei als professionelle Begleiter dieser Immobilientransaktionen.
Immobilieneigentümer, Partner und Mitglieder entscheiden sich für eine der nachfolgend aufgeführten Auftragsarten oder Modelle im Einzelnen oder in Kombination:

Vermittlungsauftragsarten

Das Kollektivkonzept beinhaltet grundsätzlich die Vermittlung von Darlehen oder Immobilien an die GmbH, das Kollektiv oder Dritte. Aus diesem Grund erläutern wir an dieser Stelle die grundsätzlichen Auftragsvarianten. Die Immotausch GmbH ist als Immobilienmakler gemäß § 34c GewO. tätig, sobald ein Vermittlungsauftrag erteilt wird. Als besonderen Zusatz bietet die Immotausch GmbH gezielte Vermittlung von Tauschgeschäften an. Darüber hinaus vermittelt sie Aufträge dieser Art an Partner und arbeitet im Rahmen des Gemeinschaftsgeschäfts mit anderen Maklern zusammen.

Verkaufsauftrag

Der Eigentümer erteilt der Immotausch GmbH einen Alleinvermarktungsauftrag. Die Immotausch GmbH verkauft die Immobilie an einen Dritten oder an das Kollektiv. Der übliche Zeitrahmen für einen Verkaufsauftrag beträgt sechs bis zwölf Monate. Der Auftrag verlängert sich stillschweigend um einen Monat, wenn er nicht schriftlich gekündigt wird, solange die Immobilie noch nicht verkauft worden ist.

Tauschauftrag

Ein Tausch ist grundsätzlich ein individuelles Geschäft, dessen Konditionen im Rahmen von individuellen Verhandlungen festgelegt werden. Der Eigentümer sucht nach einer neuen Immobilie und gibt an, welche Immobilie er anbietet, wenn er seine Wunschimmobilie gefunden hat. Ein Verkauf ohne den Tausch oder Kauf eines neuen Objektes ist nicht geplant. Immotausch betreut diesen Tauschauftrag unter Nutzung des Tauschprofils und des Tauschalgorithmus auf Immotausch.net sowie den Regional- und Themenportalen. Der Tauschauftrag läuft – anders als der Alleinvermarktungsauftrag – über eine unbestimmte Dauer, bis zum erfolgreichen Tausch. Wichtiger Bestandteil des Tauschauftrages ist die Bewertung des Tauschobjektes und der Exposé-Insertionsservice (Erstellung Fotos, Texte, virtueller Rundgang, Tauschprofil und Inserat auf Objektseite; Erstellung Suchprofil und Veröffentlichung von Suchanzeigen, um passende Anbieter anzusprechen). Diese gewährleisten eine langfristige, professionelle Onlinebetreuung des Tauschangebotes und des Gesuches. Bei einem Tausch werden die gemäß Immotausch-Richtlinien berechneten Tauschpreise verglichen.

Verkaufs- und Tauschauftrag

Der Verkaufs- und Tauschauftrag kombiniert die beiden vorherigen Aufträge. Der Auftraggeber möchte eine oder mehrere Immobilien veräußern und ist gleichzeitig auf der Suche nach einem oder mehreren neuen Objekten. Der Verkauf steht dabei nicht unter der Bedingung, dass zunächst ein Tauschobjekt gefunden wird. Vielmehr werden (Tausch-)Angebote erstellt, welche einen Tausch, aber auch einen Verkauf an den Meistbietenden zulassen. Auf diese Weise wird auch der Marktpreis ermittelt. Dazu wird ein Tauschpreis (eventuell abzüglich einer vom Käufer zu übernehmenden, eingetragenen Grundschuld), ein Angebotspreis und ein Mindestverkaufspreis festgelegt. Je nach Situation unterscheiden sich Zeithorizont und Vorgaben.

Der kurzfristige Verkauf

Bei einem kurzfristigen Verkauf eines Eigentümers, der gleichzeitig auf der Suche nach einem neuen Objekt ist, steht der Verkauf im Vordergrund. Der Anbieter teilt neben den Objektinformationen auch die Gesuchskriterien für ein neues Objekt mit und erteilt einen Vermittlungsauftrag für Verkauf und Kauf. Zeithorizont: 3 – 12 Monate.

Der mittelfristige Verkaufs- und Tauschauftrag

Bei einem mittelfristigen Verkaufs- und Tauschauftrag geht es konkret um die Betreuung des Verkaufsanliegens in Verbindung mit der Suche nach einem neuen Objekt und der Begleitung beim Kaufprozess (Angebot, Besichtigung, Bewertung, Prüfen der Objektunterlagen, Verhandlung, Begleitung des Abschlusses). Der Zeithorizont beträgt 6 – 36 Monate.

Der langfristige Verkaufs- und Tauschauftrag

Mitglieder können einen Suchauftrag erteilen oder sich direkt auf eine Immobilie bewerben. Die im Suchauftrag hinterlegten Objektkriterien gelten dabei als Suchkriterien für den Vermittlungsauftrag. Innerhalb des Netzwerks eingestellte Immobilien, die zum Suchauftrag passen, werden den Mitgliedern per Mail zugesandt und im Kundenaccount als Match im Suchprofilmanager zu jedem hinterlegten Gesuch angezeigt.
Die eigene Suche über Immotausch erfolgt über das Durchsuchen der veröffentlichten Angebote und das Bewerben auf ein geeignetes Objekt.
Der Kontakt zum Anbieter erfolgt über den Anfragebutton.
Die Suche über die Immotausch-Plattform kann mit oder ohne Maklerauftrag erfolgen. Das Ausfüllen eines Suchauftrages oder Veröffentlichen einer Suchanzeige führt nicht automatisch zur Eingehung eines Maklerauftrages. In dem Fall stellt Immotausch lediglich eine Onlineplattform zur Verfügung.
Tritt Immotausch als Immobilienmakler auf, erhält der Kunde Angebote über fremde Immobilien, Bestandsobjekte, Neubauobjekte und Immobilienprojekte von Partnern und des Kollektivs. Mit anderen Maklern teilt Immotausch die Provision im Rahmen der Gemeinschaftsgeschäftsordnung. Diese sieht eine Aufteilung nach Aufwand vor und ermöglicht einen Minimalanteil ab 0,5 % Provision für Immotausch. Die Käuferprovision soll sich entsprechend des vom Kunden erbrachten Aufwandes reduzieren.
Neubauprojekte, welche Immotausch als Bauträger anbietet, werden provisionsfrei angeboten, wenn der Vertrieb nicht provisionspflichtig über einen Partner durchgeführt wird.

Weitere Auftragsarten

Immotausch bietet ein modulares Auftragssystem als sogenanntes Bausteinmodell an. Über diverse Landingpages werden diese Auftragsmodule beworben und stehen als Servicerechner den Endkunden zur Auftragserteilung zur Verfügung. Immotausch verteilt diese Aufträge an Regional- und Themenpartner bzw. erhalten diese die Aufträge direkt, falls sie entsprechende Services im Servicemanager hinterlegt haben. Darüber hinaus werden im Rahmen der Weiterentwicklung des Konzeptes auch die Möglichkeiten des Teil- und Vorabverkaufvertrages und die Vermittlung von Sale- and Lease-Back Verträgen definiert.


Immotausch ist Käufer Ihrer Immobilie

Die Immotausch GmbH bietet verschiedene Möglichkeiten des Immobilienverzehrs im eigentlichen und im weiteren Sinne an. Zum Aufbau des Immobilienbestandes der Gesellschaft und des Kollektivs tritt die Immotausch GmbH als Käufer der Immobilien und - falls nötig oder sinnvoll - als Darlehensnehmer gegenüber Mitgliedern und Partnern auf.

Immotausch erwirbt mittels Unternehmensvermögen

Als Gegenleistung für den Immobilienwert erhält der Eigentümer entweder
(a) den vollen Kaufpreis, wenn Immotausch die Immobilie vollständig für das Anlagevermögen erwerben möchte.
(b) eine Kombination aus Immobilienwandelanleihen und Annuitäten-, Raten- oder Tilgungsanleihen, welche die Zahlung eines Zinses und einer Tilgung an den Verkäufer regelt.
(c) einen Teil des Kaufpreises zuzüglich eines darüberhinausgehenden Wertes in Immobilienwandelanleihen (hier gewährt der Eigentümer der Gesellschaft ein Darlehen über den Differenzbetrag) bzw. Raten-, Tilgungs- oder Annuitätenanleihe.
Durch die ratierliche Zahlung des Restkaufpreises erhält der Verkäufer einen deutlichen Zinsvorteil im Verhältnis zu anderen Festanlageprodukten.

Immotausch erwirbt mittels Kollektivvermögen

Die Kollektivmitglieder leisten als Anleger Einmalbeiträge oder regelmäßige Sparbeiträge (Immobiliensparen). Sie werden dadurch Teil des Immobiliensparkollektivs von Immotausch. Die Anlegerbeiträge der im Beteiligungsexposé beschriebenen Finanzierungsrunden (Serien) und des Abosparmodells werden – soweit sie konkret für Immobilieninvestitionen bestimmt sind – als gesondertes Investitionsvermögen betrachtet und wie ein interner Fonds behandelt, auch wenn es sich hierbei um keinen Fonds handelt. Die Trennung zwischen einem Kollektivvermögen und einzelnen grundschuldbesicherten Darlehen bzw. dem Gesellschaftsvermögen soll hier bereits die Strukturen erschaffen, um später Immobilienfonds aufzulegen, welche bestimmte Schwerpunkte in Regionen, Anlageklassen oder Immobilientypen vorsehen.
Das Vermögen aus den H-Anleiheanteilen des Kollektivs sowie 80 % der E- und G-Anleihen verwendet Immotausch für Immobilieninvestitionen. Die Optionen sind die gleichen wie beim Erwerb durch Immotausch.
Als Gegenleistung für den Immobilienwert erhält der Eigentümer entweder
(a) den vollen Kaufpreis, wenn Immotausch und seine Mitglieder die Immobilie vollständig für das Kollektiv erwerben möchten.
(b) einen Teil des Kaufpreises zuzüglich einen darüberhinausgehenden Wert in Immobilienwandelanleihen (hier gewährt der Eigentümer der Gesellschaft ein Darlehen über den Differenzbetrag) bzw. Raten-, Tilgungs- oder Annuitätenanleihe.
(c) eine Kombination aus Immobilienwandel-, Annuitäten-, Raten- oder Tilgungsanleihen, welche die Zahlung eines Zinses und einer Tilgung an den Verkäufer regelt.

Immotausch als anteilige Eigentümerin