Immobilienverzehr


Unter Stichworten wie "Eat your brick", Homer Reversion oder Equity Release werden die verschiedensten Arten bezeichnet, von dem Wert der bereits abbezahlten Immmobilie im Alter zu zehren.

Die Alternative zur Rente

Für Menschen, die bereits ein bezahltes Eigenheim haben, kann folgendes Szenario entstehen: Rentner sind von dem sinkenden Rentenniveau betroffen. Die bezahlte Immobilie ermöglicht ein gutes Auskommen, da sie keine Mietzahlungen leisten müssen. Nachdem sie einen großen Teil ihres Lebens gearbeitet haben, möchten sie jedoch das Alter genießen und wünschen sich mehr Liquidität. In wissenschaftlichen Arbeiten zum Thema Umkehrhypothek (Reverse- Mortgage, kurz: RM) wurde diese Situation als Dilemma mit der Überschrift house rich, cash poor bzw. hausreich, aber geldarm oder auch asset rich, income poor bezeichnet.

Für diese Zielgruppe wurden bereits verschiedene Produkte wie die Immobilienleibrente und die Umkehrhypothek entwickelt. Bisher gibt es in Deutschland jedoch nur eine sehr überschaubare Anzahl von Anbietern. Diese stehen einer im Verhältnis zum Marktpotential sehr geringen Nachfrage gegenüber. Diese geringe Nachfrage ist auf eine in der Bevölkerung herrschende Produktunkenntnis, eine Produktkomplexität, einen sozialen Druck, ein ausgeprägtes Vererbungsmotiv, eine große emotionale Bindung zur eigenen Immobilie, einem Misstrauen gegenüber dem Preis-Leistungsverhältnis und der Verlässlichkeit oder Absicht des Anbieters zurückzuführen. Anbieter, die sich ausschließlich auf Umkehrhypotheken spezialisiert haben, konnten sich in diesem Markt nicht lange halten.

Für die Immotausch GmbH besteht eine deutlich bessere Marktchance, da die Gesellschaft mehrere Märkte und Segmente unabhängig voneinander anspricht, also nicht abhängig vom Gelingen dieses Geschäftsmodells ist. Darüber hinaus eignet sich die Gesamtstruktur und der plakative Charakter in der Namensgebung deutlich besser für die Umsetzung eines Home Reversion/Equity Release Marktes, in der aktuelle Eigentümer von den zukünftigen Käufern einer Immobilie frühzeitig ein Darlehen im Sinne der Umkehrhypothek (Loan-Modelle) oder einen Teil des Kaufpreises (Sale-Modelle) erhalten. Immotausch fungiert dabei als Anbieter und Produktgeber für Sale- und Loan-Modelle sowie als Intermediär zwischen privaten, gewerblichen und institutionellen Parteien. Dies dient auch der Umsetzung eines Immobilientauschmarktes und der Etablierung einer auf Immobilienwandelanleihen basierenden Kryptowährung:

Ein Marktpotential von bis zu 800 Mrd. Euro!

Die Abbildung "Haushalte mit Haus- und Grundbesitz nach Altersgruppen - Immobilienarten nach Altersgruppen" stellt die Anzahl der Haushalte in Deutschland mit Haus- und Grundbesitz für die verschiedenen Altersgruppen zwischen 25 und über 80 Jahren dar. Das Schaubild unterteilt dabei die Immobilienarten für die jeweiligen Altersgruppen. (Legende von links nach rechts)

Allein in Deutschland beziffert sich die Zahl an Privathaushalten mit Haus- und Grundbesitz in der Altersgruppe ab 65 Jahren auf 6,325 Mio. Privathaushalte. Die Eigentumsquote liegt bei Rentnern über 50 %. Die Abbildung "Verhältnis zum Verkehrswert" stellt jeweils den Verkehrswert in Relation zur Restschuld.



Optionen, um Liquidität aus selbstgenutzter Immobilie zu beziehen


Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie können eine Reihe von Möglichkeiten in Anspruch nehmen, um Liquidität aus der selbstgenutzten Immobilie zu beziehen. Die unten dargestellte Abbildung stellt diese Möglichkeiten in Übersicht. Alle Optionen können als (Finanz-)dienstleistung von der Immotausch GmbH angeboten werden. Im weiteren Verlauf dieser Ausarbeitung werden die einzelnen Produkte und die Umsetzung näher beschrieben. An dieser Stelle erläutern wir die Unterschiede der grundlegenden Modelle innerhalb des Immobilienverzehrs:




Loan-Modelle für Immobilienverzehr

Im eigentlichen Sinne der Umkehrhypothek können die Eigentümer statt einem Verkauf auch lediglich ein Darlehen auf die Immobilie aufnehmen. Dieses wird in Abteilung III des Grundbuchs als Grundschuld abgesichert. Unten stehend sehen Sie unsere geplanten Tarife.

Als Eigentümer, der sein abbezahltes Haus beleihen möchte wenden Sie sich bitte an uns. Wir machen Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Als Richtlinie dürfen Sie die unten stehenden Tarife wahrnehmen.
Als Lebensversicherer wenden Sie sich bei Interesse an einer gemeinsamen Produktentwicklung bitte an uns, damit wir über eine Zusammenarbeit sprechen können, in der Sie den Risikoanteil übernehmen und die Darlehensverträge gebündelt übernehmen, die wir auf dem Sekundärmarkt anbieten möchten.
Als Immobilien-, Finanz- und Versicherungsvermittler wenden Sie sich gerne für die Integration als Vertriebspartner an uns.

Als Produktentwickler, Produktgeber und Organisator dieses Netzwerkes bieten wir Ihnen die Möglichkeit, eine Vielzahl von Produkten zu vermitteln und Ihre Kunden so auf Ihren lebenslangen Weg vom Immobiliensparen bis zum Immobilienverzehr zu begleiten.







Umkehrhypothek

Bei der klassischen Umkehrhypothek erhöht sich die Schuld während der Laufzeit z.B. durch eine Rentenzahlung. Es werden keine laufenden Zinszahlungen geleistet. Der Darlehensbetrag inklusive angesammelter Zinsen wird am Ende der Laufzeit vom Darlehensnehmer, den Erben oder aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt.


Als alternative Vereinbarung – in Deutschland wegen des Zinseszinsverbotes die geeignetere Variante – kann die Zahlung der Zinsen auf das erhaltene Darlehen vereinbart werden. Diese Option bietet sich insbesondere bei einer Einmalzahlung an.



Sale-Modelle

Im Unterschied zum Sale-and-Lease-Back verkauft der Eigentümer beim Sale-Modell innerhalb des Immobilienverzehrs nur einen Teil seiner Immobilie. Der Verkauf erfolgt über das Crowdinvesting in 2.000 € - 2.500 € Anteilen und/oder an die Immotausch-GmbH. Geplant ist zunächst ausschließlich der Verkauf im Rahmen von festen Anteilen. Für den Umkehrhypothekenmarkt stellt Immotausch mehrere Produkte bereit. Für die drei hier dargestellten Sale-Modelle ist die Einbindung von Immotausch-Kollektivanleihen geplant. Diese bergen einen zusätzlichen Vorteil für den Sie als Kunden:

Ist die vergleichbar berechenbare Verzinsung durch die Wertsteigerung von Immotausch höher als Ihr Darlehenszins, können Sie die Ansprüche auf Anteile veräußern und Ihre Immobilie zurückkaufen und haben noch einen Gewinn übrig! Sprechen Sie uns auf die besonderen Darlehens- und Beteiligungsoptionen für die Einbringung der ersten 265 Millionen Euro an.




Als Eigentümer, der sein abbezahltes Haus beleihen möchte wenden Sie sich bitte an uns.
Wir machen Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Als Richtlinie dürfen Sie die unten stehenden Tarife wahrnehmen.

Als Lebensversicherer wenden Sie sich bei Interesse an einer gemeinsamen Produktentwicklung bitte an uns, damit wir über eine Zusammenarbeit sprechen können, in der Sie den Risikoanteil übernehmen und die Darlehensverträge gebündelt übernehmen, die wir auf dem Sekundärmarkt anbieten möchten.

Als Immobilien-, Finanz- und Versicherungsvermittler wenden Sie sich gerne für die Integration als Vertriebspartner an uns.


Als Produktentwickler, Produktgeber und Organisator dieses Netzwerkes bieten wir Ihnen die Möglichkeit, eine Vielzahl von Produkten zu vermitteln und Ihre Kunden so auf Ihren lebenslangen Weg vom Immobiliensparen bis zum Immobilienverzehr zu begleiten.


Immobilienverzehr - State of the Art

Die zu Beginn des Kapitels beschriebene Dilemmasituation wird durch steigende Kosten im Alter begünstigt. Die zusätzliche Freizeit im Rentenalter verändert den Lebens- und Konsumrhythmus. Mit dem Alter der Immobilie steigen die nötigen Investitionen für Instandhaltungen am Eigenheim sowie die Kosten für die eigene Gesundheit und Pflege. Im Jahr 2015 erschien eine Dissertation zum Thema Reverse Mortgage. Diese beleuchtete Hintergründe zur Nachfrage, Ängsten und Motivationen der Verbraucher, Hemmnisse und Risiken sowie Vor- und Nachteile für Kunden und Anbieter solcher Produkte. Dieser Arbeit folgte eine darauf aufbauende Bachelorarbeit im Jahr 2018. Diese setzt die Erkenntnisse in Zusammenhang mit dem Altersvorsorgesystem in Deutschland. Beide Arbeiten beschäftigen sich mit Anbietern und erklären Hemmnisse und Risiken für den deutschen Markt. Die unten dargestellte Abbildung zeigt die geschilderten Vor- und Nachteile aus Sicht des Verbrauchers.



Die Grundlagenforschung wurde einige Jahre vor den beiden oben genannten Arbeiten betrieben. Für den deutschen Markt befinden sich Werke aus 2008 (Lang) und (Leis) sowie 2009 (Schneider) darunter. Diese Arbeiten beschäftigen sich auch intensiv mit konkreten Kalkulationen und Modellen, welche in den späteren Arbeiten wiederverwendet wurden. Patrick Leis arbeitete in seiner Dissertation im Jahre 2008 die Entwicklung des Marktes für Umkehrhypotheken in den USA heraus und stellte die Produktanbieter seiner Zeit in Deutschland vor. Seitdem haben sich die Voraussetzungen für diese Kalkulationen verändert, sofern sie von der damaligen Zinssituation ausgegangen sind. Die Arbeiten aus 2015 und 2018 sind nicht näher auf die Konsequenzen (Vorteile) für eine praktische Umsetzung aufgrund der veränderten Zinssituation eingegangen. Sie haben sich vielmehr auf die zuvor erarbeiteten Modelle bezogen. Bei der Hochrechnung des Marktpotentials von 90,8 Mrd. beziehen sie sich auf Werte des ZEW aus 2003. Diese Werte beziehen sich auf eine eingeschränkte Zielgruppe. Die unten dargestellte Grafik zeigt beispielsweise eine Gegenüberstellung der Wirkungsweisen eines klassischen Immobilienkredits im Vergleich zur einem RM-Vertrag.


Im Rahmen eines von der EU geförderten Programms wurde der Immobilienspar- und Immobilienverzehrmarkt innerhalb eines zweijährigen Projektes untersucht. Die mit vielen guten Vorschlägen versehen Arbeit stellt jedoch den Fokus auf Gegenüberstellungen innerhalb der EU.


Risiken Immobilienverzehr aus Sicht des Anbieters

In der unten dargestellte Abbildung veranschaulichen und bewerten wir Risiken sowie risikoreduzierende Maßnahmen aus Sicht des Darlehensgebers nach Leis. Einige von ihm angegebenen Risiken resultieren aus der damals höheren Zinssituation und sind bei entsprechender Gestaltung der Finanzierung aus heutiger Sicht nicht mehr als Risiko einzustufen, sofern der Anbieter nicht ausschließlich im RM-Markt tätig ist.

Im Bereich der risikoreduzierenden Maßnahmen wurden in der Abbildung Maßnahmen passend zur aktuellen Marktsituation und das Immotausch-Konzept eingefügt, sofern diese sich bereits als risikoreduzierend auswirken können. In Deutschland ist bei der Produktgestaltung das Zinseszinsverbot nach BGB zu beachten. Dieses muss bei der Produktgestaltung mit einkalkuliert oder über laufende Zinszahlungen gelöst werden.




Das Lebenszyklusmodell


Heutige Betrachtungsweise

Kombinieren wir die Idee des Immobiliensparens in jungen Jahren mit dem Immobilienverzehr im Rentenalter, ergibt sich das unten dargestellte Lebenszyklus-Modell: Im Alter von 20 Jahren fangen unsere Mitglieder an, einen Ansparbeitrag von 200 €/Monat für die eigene Immobilie zu sparen. Die Besparung erfolgt nach Serie F mit einer Verzinsung von 2,13 % p.a. Der erste Immobilienerwerb erfolgt in diesem Schaubild im Alter von 38 Jahren mit einem angesparten Eigenkapital von ca. 51.263 €. Der Kaufpreis beträgt 250.000 €.

Das Lebenszyklus-Modell sieht vor, die Darlehensschuld aus dem Immobiliendarlehen bis zum Rentenbeginn vollständig zu tilgen (4,5 % Annuität p.a.). Bei diesem Beispiel beträgt die monatliche Rate 745 €, bei einem Zinssatz von 1,5 % und einer Anfangstilgung von 3 %. Je nach finanzieller Situation erfolgt dann eine erneute Beleihung für eine Leibrente im Rentenalter. Das Schaubild zeigt die Entwicklung der Darlehenssumme bei einer monatlichen Leibrente von 800 € ab dem Alter von 67 Jahren. Bei dem Schaubild ist eine Immobilienwertsteigerung in Höhe von 1,5 % berücksichtigt worden. Je nach Lage und Anfangsbewertung kann auch eine höherere Immobilienpreissteigerungsrate angenommen werden. Dadurch würde sich die mögliche auszuzahlende Leibrente entsprechend erhöhen. Die Leibrente fällt außerdem umso höher aus, je später sie in Anspruch genommen wird.

Statt einer Leibrente kann auch eine Einmalzahlung gegenüber den Eigentümern gewährt werden. Der Wertzuwachs ermöglicht dabei die Rückzahlung der ursprünglichen Schuld wie auch die Rückzahlung der entstandenen Zinsen und Gebühren. Die Abbildung Immobilienwertsteigerung und Darlehenssumme verdeutlicht die Auswirkungen auf eine 10-jährige Laufzeit bei einer Darlehenssumme in Höhe von 50 % des Immobilienwertes als Einmalzahlung.

Einen Wertzuwachs wie in der Dekade 2010 - 2020 kann die Branche nicht erwarten, da die Einführung der Niedrigzinsen maßgeblich zur Erhöhung der Immobilienpreise beigetragen hat. Während der Baupreisindex sich innerhalb von 10 Jahren um 32,4 % erhöht hat, haben sich die Preise verdoppelt. Dies verdeutlicht, dass die Steigerung der Marktpreise zu zum größeren Teil durch die erhöhte Nachfrage und der mit der niedrigen Zinsen einhergehenden höheren Finanzierungskraft der Käufer entstanden ist. Die Zinsen können kaum weiter sinken, also wird dieser Effekt nicht in der gleichen Form anhalten. Aus diesem Grund bietet die Immotausch GmbH mehrere Optionen für den Immobilienverzehr:
• Sale-Produkte mit Anteilsverkauf und vollständigem Verkauf mit Rückkaufoption • Loan-Produkte mit Begrenzung der Darlehensschuld auf den Immobilienwert • Loan-Produkte mit Rückzahlungsoption

Teilverkauf meiner Immmobilie


Ein Teilverkauf der Immobilie verteilt Risiken und Chancen. Steigt der Immobilienwert, partizipiert der Anbieter an dieser Wertsteigerung in Höhe der Beteiligung an der Immobilie. Im Gegenzug wird dem Darlehensnehmer ein höherer Beleihungsrahmen zugestanden. Dies macht Sinn, da der Wertzuwachs wie in der Dekade 2010 – 2020 auf die Einführung der Niedrigzinsen zurückzuführen ist und eine gleichbleibende Wertsteigerung unwahrscheinlich scheint.

Die obige Abbildung stellt die Entwicklung des Beteiligungswertes, des Immobilienrestwertes und der Darlehenssumme inklusive aller Kosten bei einer Beteiligung in Höhe von 100.000 € an einer Immobilie mit einem Gesamtwert (Beleihungsgrenze) in Höhe von mindestens 300.000 € dar. Mit einer Beteiligung, also einem Teilverkauf der Immobilie entstehen zusätzliche Kosten. Wünscht der Eigentümer statt einer konkreten Beteiligung eine Beteiligungsoptionsklausel, die den Darlehensgeber berechtigt, Teileigentümer der Immobilie zu werden, kann er dadurch den Darlehensrahmen erhöhen und somit seine Konditionen für einen RM-Vertrag verbessern. Teil dieser Vereinbarung ist, dass der Anbieter auch ohne Eintrag als Eigentümer im Grundbuch von einer Wertsteigerung der Immobilie partizipiert.

Tokenisierung als Teilverkauf


Als vereinfachte Form des Teilverkaufs bieten wir Ihnen die Tokenisierung an. Wenn Sie an einem Teilverkauf interessiert sind, sprechen Sie uns einfach direkt an.
Dazu können Sie uns telefonisch oder per E-Mail kontaktieren, bis ein entsprechendes Formular hinterlegt worden ist.

Darlehen mit Rückzahlungs- und Verkaufsoption

Wer seine Immobilie noch nicht ganz und auch noch nicht teilweise verkaufen möchte, kann ein grundschuldbesichertes Darlehen aufnehmen. Die unten dargestellte Abbildung zeigt den Wertzuwachs der Immobilie bei einer angenommenen Wertsteigerung von 3 % pro Jahr (orangene Kurve). Die blaue Kurve stellt die Entwicklung der Darlehenssumme unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr von 1,5 %, einem Zinssatz von 1,98 % und einer Servicegebühr in Höhe von 25 € / Monat dar.



Die Abbildung stellt damit einen möglichen Darlehensverlauf des Tarifs Immo-Precash dar. Dieser umfasst auch die Option zur Rückzahlung des Darlehens. Für den Darlehensnehmer ergibt sich bei solch einem – aktuell durchaus realistischen – Verlauf eine besonders günstige Situation. Er kann einen Teil des in der Immobilie gebundenen Kapitals liquidieren. Wenn er das Geld nicht ausgibt, kann er durch die Wertsteigerung das Darlehen inklusive der Kosten zurückzahlen, ohne einen Verlust zu erleiden.

Für den Darlehensgeber entfällt eines der wichtigsten Risiken, das in allen vorangegangenen wissenschaftlichen Arbeiten zum Thema Umkehrhypothek benannt worden ist (sofern die Risiken thematisiert wurden): Ist das Zinsniveau niedriger als die Immobilienpreissteigerungsrate, entfällt das Langlebigkeitsrisiko.

Dies vereinfacht die Vergabe von RM-Verträgen in Ballungsgebieten und Großstädten, in denen ein solcher Wertzuwachs zu erwarten ist. Eine Vereinbarung, welche eine Leibrente, also eine lebenslange Rentenzahlung beinhaltet, kann in solch einer Situation sogar mit einer Steigerung über einen Index kombiniert werden. Unnötig hohe Zusatzgebühren für Rentenversicherungen entfallen, da der RM-Anbieter (die Immotausch GmbH) eigene Kalkulationen aufstellen kann. Alternativ können die Zusatzkosten einer Versicherung bei einer Leibrente durch Sondervereinbarungen mit Lebensversicherern im Rahmen eines eigenen Tarifes auf ein Niveau angepasst werden, welches die Kosten des Vertrages nicht durch überhöhte Risiko-, Abschluss- und Verwaltungskosten des Versicherungsvertrages erhöhen. Die Immotausch GmbH sieht aufgrund der aktuellen Marktsituation ein hohes Potential, den deutschen Markt für Immobilienverzehr mit den angemessenen Produkten zu versorgen. Die hohe Kostenstruktur und die Komplexität sollen abgebaut werden. Das Modell der Immobilienwandelanleihe, welche auch für die Einbringung der eigenen Immobilie ins Kollektiv verwendet wird, soll eine Erbschaft trotz Immobilienverzehr ermöglichen.

Kooperation mit Versicherern

Mit dem Gesamtkonzept Immotausch stellen wir für Sie den geeigneten Ansprechpartner für diesen Markt dar, der sonst außerhalb des üblichen Transaktionsvolumens für institutionelle Anleger liegt. Dabei werden wir die in diesem Angebot beschriebenen Modelle für einen Vertrieb über entsprechende qualifizierte Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Versicherungsvertreter ausarbeiten. In einer Partnerschaft sehen wir die Chance, Markteintrittsbarrieren zu überwinden und im beiderseitigen Interesse einen neuen Markt in Deutschland zu etablieren. Dies gilt für den Immobilienverzehr (Altersversorgung) wie auch für das Immobiliensparen (Altersvorsorge) und das Immotausch-Kollektivkonzept insgesamt. Als Lebens- und Krankenversicherer stehen Sie uns in Fragen und Absicherungen des Erlebensfalls für Leibrentenprodukte, für die Kombination mit anderen Lebens-, Kranken- und Pflegeversicherungsprodukten und als Investor und Partner zur Seite. Als Bausparkasse begleiten Sie mit uns die Entwicklung und die praktische Umsetzung der Darlehensprodukte als Investor und Partner. Die Markteinführung eines so entscheidenden Produktes muss gut geplant sein und sollte nicht durch Konkurrenzgedanken gestört werden dürfen. Entscheidend sind die ersten mit dem Produkt verbundenen Emotionen. Sind sie positiv, kann eine weitere Vermittlung von Informationen erfolgen, die Ängste abbaut und eine positive Haltung zum Produkt in der Bevölkerung auf- und ausbaut. Der gegenteilige Effekt tritt allerdings ein, wenn die ersten Emotionen negativ sind.